למכור דירה, לקנות שוכר כך תהפכו "מוקש" פוטנציאלי לעסקה בטוחה
- 16 באוג׳
- זמן קריאה 2 דקות
לא מעט מהדירות המוצעות למכירה הן דירות יד-שנייה שמתגוררים בהן שוכרים. עבור לקוח שמחפש נכס מניב — עסקה מסוג זה נחשבת לאטרקטיבית ומהירה.
אבל מה קורה כשמדובר בלקוח שמחפש נכס למגורים?
הערך המוסף שלכם בא לידי ביטוי בדיוק ברגע הזה — בניסיון ובידע שמאפשרים לכם לאפיין את צרכי הלקוח, לבדוק את הפרטים מראש, ולחסוך לו זמן ואנרגיה יקרים.
מלכודת "הסעיף שלא קיים"
שאלתם את המוכר אם אפשר להוציא את השוכר במקרה של מכירה והוא ענה בביטחון "בטח, יש לי סעיף יציאה"? וודאו זאת בעצמכם.
אל תחכו לשלב הטיוטות של עורכי הדין — בקשו לראות את הסעיף בהסכם השכירות כבר בשלב הראשון. במקרים רבים, סעיף היציאה מותנה בהתראה ארוכה (למשל 90 יום), או שהוא קיים לטובת השוכר בלבד.
אם הלקוח מתכנן כניסה לנכס באוגוסט כדי לרשום את הילדים למסגרות — תסמכו על מה שכתוב בחוזה, לא על אמירות בעל-פה. הבדיקה שלכם בשלב מוקדם שווה זהב.
הקונה שלא רצה להיות "משכיר"
מבחינה משפטית, ברגע שהקונה שילם את מלוא התמורה, הוא "נכנס בנעליו" של המוכר לכל דבר ועניין, כולל הסכם השכירות. כשמדובר בקונה שרכש דירה למגורים ומוצא את עצמו בתפקיד "בעל הבית". גם אם לתקופה קצרה זו יכולה להיות הפתעה מאוד לא נעימה,
אם השוכר מפסיק לשלם, אם יש פיצוץ בצנרת, או אם הוא מסרב להתפנות. הקונה הוא זה שצריך להתמודד איתו, בזמן שהמוכר כבר "מחוץ לתמונה". תיאום ציפיות מוקדם מולו הוא קריטי לבניית האמון בעסקה.
אז איך "תופרים" ללקוח את החליפה המתאימה?
לא מסתפקים בתשובות באוויר: מבט חטוף בחוזה השכירות יאפשר לכם להדריך את הלקוח מה המסמכים אומרים ומה חשוב שיציג לעורך הדין שלו.
מתאמים ציפיות כבר בסיור הראשון: שתפו את הקונה בפרטים שאתם יודעים — עד מתי הדירה מושכרת, מהם תנאי הפינוי. שקיפות וכנות בשלב הראשוני חשובים מהכל.
מבקשים הצהרה מהשוכר: במידת הצורך, בקשו מהמוכר להחתים את השוכר על מסמך קצר המאשר שהוא מודע למכירה ומתחייב לפנות בתאריך המוסכם. זה הופך את השוכר מפסיבי למחויב.
הצ'ק-ליסט שלכם לעסקת מכר הכוללת חוזה שכירות:
☐ צילום חוזה השכירות — אל תנחשו, תבדקו את העובדות בשטח.
☐ בדיקת סעיף מכירה בהסכם השכירות — האם קיים סעיף פינוי מוקדם? מהו מועד ההתראה?
☐ תאריך סיום השכירות — האם הוא תואם את מועד הכניסה שהלקוח מצפה לו?
☐ בדיקת שוכר — האם השוכר שילם באופן סדיר? האם יש חובות שוטפים?
☐ הצהרת שוכר בכתב — אישור שהוא מודע למכירה ומתחייב לפנות במועד.
☐ תיאום ציפיות עם הקונה — האם הוא מבין שהוא "נכנס בנעלי המוכר".
האמור אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי אישי.
תגובות