הדירה בירושה, המוכרים ארבעה, כך מנהלים עסקת עיזבון

שיחת טלפון שגרתית אתם קובעים פגישה, מתרשמים מהנכס, מעריכים שהוא יימכר מהר. ורק אחרי שהשקעתם בצילומים, בפרסום ובעשרות הצגות של הנכס, מתברר שיש עוד שלושה אחים. אחד בחו"ל, אחת "עוד לא החליטה", ואף אחד עוד לא הוציא צו ירושה.

ברוכים הבאים לעסקת עיזבון.

דירות בירושה הן נתח משמעותי משוק היד שנייה, והן יכולות להיות עסקאות מצוינות למוכרים, לקונים, ולכם. אבל הן דורשות דבר אחד שאין בעסקה רגילה: לוודא כבר בפגישה הראשונה שיש בכלל מי שמוסמך למכור.

כלל ראשון: בלי צו — אין עסקה

כדי להעביר זכויות בדירה שהתקבלה בירושה, צריך צו ירושה (במקרים שהמנוח לא השאיר צוואה) או צו קיום צוואה (במקרים שהמנוח השאיר צוואה), שניתן על ידי הרשם לענייני ירושה או בית המשפט. בלי צו אי אפשר לרשום את היורשים כבעלי זכויות בדירה ואז לא ניתן יהיה להשלים את העברת הזכויות לקונה.

האם אפשר לחתום על הסכם מכר לפני קבלת הצו?

טכנית, כן. זה גם קורה בפרקטיקה.

אבל מדובר בעסקה עם סיכון שדורשת התייחסות משפטית, מה קורה אם הצו מתעכב? אם צצה צוואה שאיש לא ידע עליה? אם מתייצב פתאום יורש נוסף? קונה מיוצג היטב יידרש למנגנוני הגנה, והעסקה בעצם תלויה בקבלת הצו.

אם כך, תשאלו על קיומו של צו כבר בשיחת הטלפון הראשונה ותאמו ציפיות לגבי לוח הזמנים, הוצאת צו יכולה לקחת חודשים, ואם מוגשת התנגדות אז הרבה יותר.

כלל שני: כל היורשים — או כלום

הדירה שייכת לכל היורשים יחד, וכולם צריכים להסכים למכירה ולהסתמך על משפטים כמו: "אחי מסכים, הוא רק בחו"ל"  לא מהווה מסמך משפטי.

יורש שנמצא בחו"ל יכול להסמיך מי מטעמו באמצעות ייפוי כוח נוטריוני שנחתם בקונסוליה או אצל נוטריון מקומי עם אישורים מתאימים. אבל את זה צריך לארגן מראש ולא ערב החתימה על הסכם המכר.

ומה אם יורש אחד מסרב למכור? אין עסקה.

ליורשים האחרים, שכן רוצים למכור, קיימים מסלולים משפטיים כמו תביעה לפירוק שיתוף, אך אלה הליכים שלוקחים זמן וזה כבר סיפור למאמר אחר.

אם ככה, ככל שזיהיתם חוסר הסכמה בשלב מוקדם יותר הדבר יחסוך לכם השקעה ועבודה לחינם.

שימו לב גם לענין נוסף של יורש קטין או יורש שאינו כשיר משפטית ומנהל עיזבון, שכן עסקה שכוללת אחד מאלה משנה את התנאים והאישורים הנדרשים שרצוי לקחת אותם בחשבון ולהיות מודעים אליהם.  

כלל שלישי: החתימו את כולם — גם על הסכם התיווך שלכם

את העיקרון הזה אתם כבר מכירים מגיליון חודש מרץ 2026 שלנו, בנושא טיפים למתווכים בעסקת גירושין, והוא נכון שבעתיים בעיזבון, הסכם תיווך חתום על ידי יורש אחד מתוך ארבעה הוא הזמנה לוויכוח על דמי התיווך.

היורש שחתם יטען שהוא לא מייצג את אחיו, והאחים יטענו שמעולם לא הזמינו שירותי תיווך. לכן, אנו לא ממליצים לכם להתחיל לשווק לפני שכל היורשים או מיופה כוח מטעמם חתומים על הסכם התיווך שלכם.

ומה לגבי המיסים?

נאמר כך, עצם קבלת הירושה אינה אירוע מס, היורשים לא משלמים מס שבח או מס רכישה על ההורשה עצמה ובמדינת ישראל נכון להיום לא חל מס עזבון. תשלום המס מגיע בשלב המכירה.

קיים מסלול פטור ייחודי ממס שבח למכירת דירת ירושה, אך הוא מותנה בשורת תנאים מצטברים הנוגעים למוריש ולזכאותו לפטור אילו היה מוכר את הדירה בעודו בחיים. נציין כי חבות במס יכולה להשפיע על המחיר, על עיתוי המכירה ואפילו על השאלה אם למכור בכלל.

עצה שלנו, אל תכנסו את עצמכם לייעוץ מס, זה לא התפקיד שלכם, יחד עם זאת דעו להציע ליורשים לבדוק את סוגיית הפטור מול עורך הדין לפני שנופלת ההחלטה למכור ונקבע מחיר המכירה, זו עצה ששווה זהב.

הצ'ק-ליסט שלכם

☐ יש צו ירושה או צו קיום צוואה? — אם לא, האם הוגשה בקשה, ומתי צפוי הצו?

☐ מי היורשים? — כמה הם, איפה הם, והאם כולם מסכימים למכירה?

☐ האם יש "דגלים אדומים"? — קטינים, יורש בחו"ל, מנהל עיזבון, סכסוך משפחתי, צוואה שנויה במחלוקת.

☐ מה מצב הרישום? הוציאו נסח טאבו, לפעמים תגלו שהדירה עדיין רשומה על שם סבא וסבתא, ושמחכה לכם שרשרת ירושות להסדיר.

☐ כולם חתומים על הסכם התיווך? לפני קמפיין הפרסום ולא אחרי.

לסיכום, עסקת עיזבון היא לא עסקה רגילה עם "עוד כמה חתימות" זו עסקה עם שחקנים מרובים, לוח זמנים משפטי שונה מהרגיל וענייני מיסוי שמומלץ לבדוק מראש. לדעתנו, מתווך שיודע לשאול את השאלות הנכונות בפגישה או השיחה הראשונה, חוסך לעצמו חודשי עבודה על נכס שייתכן שלא בשל עדיין למכירה, וממצב את עצמו מול היורשים כאיש מקצוע אמיתי, כזה שמבקשים אותו גם בעסקאות הבאות.

האמור אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי אישי.