בין השורות של הנסח הטאבו

אל תהיו מופתעים בדקה ה-90, כך תזהו חריגות, עיקולים ורישומים כפולים עוד לפני טיוטת החוזה הראשונה – והכל מעיון בנסח הטאבו של הנכס. 

לפני שנשתף כאן מה נסח הטאבו יכול ללמד אותנו על הנכס, נתעכב לרגע על מהו בכלל נסח טאבו.

נסח טאבו, הינו מסמך רשמי של משרד המשפטים, שמעיד על מצבו המשפטי של נכס מקרקעין (מעין תעודת זהות שלו).

בנסח הטאבו נרשמים בעלויות, שעבודים, עיקולים, צווי בית משפט חוזי חכירה, הערות אזהרה, משכנתאות, הפקעות ועוד.

הנסח יכול לספק לנו מידע רב אודות נכס מקרקעין בו אנחנו מעוניינים.

אנחנו יכולים ללמוד באיזה פנקס הנכס רשום, אם בפנקס הבתים המשתפים או בפנקס השטרות, מהו השטח הרשום של הנכס, האם יש לו הצמדות כגון: חניה, גג, מרפסת, גינה , מחסן וכו', מה החלק שלו ברכוש המשותף, מה סוג הזכות בו: בעלות/חכירה/שכירות, האם יש עליו עיקולים או משכנתאות, האם ישנן הערות משפטיות כגון: הערת אזהרה, זיקות הנאה, חריגות בנייה וכו'.   

אספנו מספר דוגמאות של רישומים והסבר קצר על המשמעות שלהם בקשר לנכס:  

הערת אזהרה – התחייבות או הימנעות מעשיית עסקה – לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין

זו ההערה השכיחה ביותר, שמודיעה על כך שבעל הנכס או בעל זכות אחרת בנכס התחייב לעשות עסקה או התחייב להימנע מלעשות עסקה.  

לדוגמא: בעל הנכס חתם על הסכם מכר מכוחו נרשמה הערה לטובת הרוכש עמו חתם על ההסכם. כך שאם המוכר יעשה ניסיון למכור את הנכס לצד ג', צד ג' ילמד מהנסח כי לפניו המוכר התחייב כלפי אחר.   

הערת אזהרה על הצורך בהסכמה – לפי סעיף 128 לחוק המקרקעין

מדובר בהערה לפיה המוטב בה יידרש לתת את הסכמתו לעסקת המכר של הנכס.

הערות מסוג זה לעיתים נובעות מהסכם הלוואה פרטי, הליכי גירושין, סכסוך משפטי או שמירה על הנכס.

לדוגמא: אב רכש לבנו דירה, אך הוא לא מעוניין שהבן ימכור את הדירה ללא הסכמתו.

על רוכש שמעוניין לרכוש נכס שבגינו רשומה ההערה הנ"ל, לדעת כי יהיה עליו לקבל את ההסכמה של מוטב ההערה.

שימו לב, ההסכמה הינה אישית וברגע שהמוטב הולך לעולמו הצורך בהסכמתו בטל, אלא אם כן, נכתב בה כי במותו תעבור ההסכמה לפלוני אלמוני.

הערת אזהרה על הגבלת כשרות – לפי סעיף 129 לחוק המקרקעין

מדובר בהערה שמעידה על כך שבעל הנכס מוגבל מבחינת כשרותו המשפטית.

אולי הוא אדם שמונה לו אפוטרופוס, קטין או זכאי למינוי אפוטרופוס.  

מטרת ההערה שלא יהיה מצב שבו אדם שאינו כשיר יחתום על הסכם למכירת נכס.

לדוגמא: אדם שמונה לו אפוטרופוס, בד"כ תירשם בנכס הרשום על שמו הערה כי קיימת הגבלה בכשרות או נוסח דומה אחר.

כך יודעים כי כל עוד ההערה מופיעה בנסח, נדרש לקבל את אישור בית המשפט לביצוע העסקה.

הערה בדבר אי התאמה – תקנות המקרקעין

התקנות קובעות כי לבקשת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תירשם הערה על אי התאמה של בנין להיתר.

מטרת ההערה ליידע את מי שמתעניין בנכס כי קיימת אי התאמה תכנונית של הבניין.

שימו לב שאי ההתאמה אינו מונע רישום עסקאות במקרקעין על אותו נכס.      

הערה בדבר אתר העתיקות 

מדובר בהערה שמעידה על כך שעל הקרקע ישנם ממצאים ארכיאולוגיים או שהיא הוכרזה כאתר עתיקות, לפי חוק העתיקות.

המשמעות של ההערה הזו שכאשר מישהו יבקש לבצע עליה פעולה של בנייה, פיתוח או חפירה יהיה עליו לקבל אישור מראש מאת רשות העתיקות מה שעלו להביא גם להגבלות בנייה, חפירות הצלה או עצירת עבודות.

דוגמאות נוספות:

הערה על צו בית משפט – סעיף 130 לחוק המקרקעין

מדובר בהערה שנרשמת בהתאם להוראה של בית המשפט והמשמעות שלה היא שלא ניתן לעשות דבר בנכס אלא באישורו של בית המשפט.  

הערה על מינוי מנהל עזבון – תקנות המקרקעין

מדובר בהערה שנועדה לשמור על הנכס מפני פעולות או רישומים שלא בתיאום עם מנהל העזבון.

הערה על ביטול הרשאה – לפי תקנות המקרקעין

מדובר במצב שבו בעלים של נכס נותן לאחר יפוי כח לפעול בשמו ובמקומו למכירת הנכס שלו.

לפני שעוד נעשתה עסקה על ידי מיופה הכח, הבעלים של נכס חוזר בו, ומודיע למיופה הכח שיפוי הכח בטל.

הערה על ביטול הרשאה נועדה למנוע את המצב שבו מיופה הכח בכל זאת יעשה שימוש ביפוי הכח וימכור את הנכס. בכדי למנוע מצב זה נרשמת בטאבו הערה בדבר ביטול הרשאה! 

כך שכל מי שיתעניין בנכס ידע שיפוי הכח בטל.

שימו לב! ניתן לרשום הערה על ביטול יפוי כח רגיל בלבד.

לגבי יפוי כח בלתי חוזר, הערת ביטול תירשם רק באמצעות צו בית משפט המורה על כך.

הערה על קיומו של מקלט או מחסה – לפי תקנות המקרקעין

התקנות קובעות כי בהתאם לבקשתה של רשות מקומית או מפקד הג"א – מקרקעין יירשמו כי הם נועדו לשמש למחסה או מקלט ציבורי, כמשמעותם בחוק ההתגוננות האזרחית.

הערה בדבר ייעוד מקרקעין- תקנה – תקנות המקרקעין

מדובר בהערה שנרשמת לבקשת מוסד תכנון בדבר ייעוד ושימוש שנקבעו למקרקעין.

הערה לפי תקנה 27.

הערה זו תלמד את מי שמתעניין בנכס מה הייעוד והשימו שנקבעו לו.  

הערה על נכסי הקדש ציבורי – תקנות המקרקעין

מדובר בהערה על קיום הקדש וההערה הזו מונעת מנאמני ההקדש לבצע עסקה שסותרת את מטרות ההקדש, כפי שהוגדרו במרשם ההקדשים הציבוריים.

לסיום, נציין שכאשר הזכויות בנכס אינן רשומות בטאבו ברוב המקרים הרישום מתנהל ברשות מקרקעי ישראל או בחברה בספרי חברה משכנת.

הטיפ שלנו:  עיון בנסח טאבו עדכני יכול לחסוך לכם זמן רב של עבודה ותצייד אתכם במידע חשוב לגבי הנכס.   

האמור אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי אישי.