למכור דירה, לקנות עתיד עסקאות התחדשות עירונית - מדריך למתווכים
- 14 ביולי
- זמן קריאה 3 דקות
לא מעט מהדירות המוצעות כיום למכירה בשוק היד-שנייה נמצאות בשלבים שונים של התחדשות עירונית. החל משמועות בשכונה, דרך חתימות דיירים, ועד לתוכניות מאושרות בוועדות התכנון. עבור רוב הקונים, המילים "פינוי-בינוי" או "תמ"א" מדליקות מיד נורה של הזדמנות להשבחה מטורפת. אבל בשטח? מדובר בעסקאות עם רמת רגישות גבוהה במיוחד.
הערך המוסף שלכם כמתווכים מקצועיים הוא לא רק להראות את הדירה הישנה, אלא לתווך את העתיד שלה - בצורה ריאלית, אחראית ומבוססת עובדות. הנה הנושאים שאנחנו ממליצים לכם לבדוק ולנהל כשמדובר בנכס שנמצא בשלב כלשהו של התחדשות עירונית.
מלכודת ה"זה תכף קורה"
שאלתם את המוכר באיזה שלב הפרויקט נמצא, והוא ענה בביטחון "החתימו את כולם, עוד שנה הורסים"? אל תסתמכו על שמועות או הבטחות בעל-פה. כפי שידוע לכם - "תכף" יכול לקחת גם עשור.
בקשו לדעת האם נחתם הסכם, וקבלו עותק ממנו.
בקשו לקבל מידע על הסטטוס התכנוני מהחברה או מהיזם.
ערכו בדיקה קצרה באתר ההנדסה של הרשות המקומית הרלוונטית או באתר מינהל התכנון (נפרט על כך בהמשך).
אשליית "הדירה החדשה" (מפרט ותמורות)
הקונה בטוח שהוא קונה דירת 3 חדרים ישנה ומקבל דירת 5 חדרים חדשה עם מרפסת שמש, מחסן וחניה? לא תמיד זה המצב. התמורות לדיירים משתנות מפרויקט לפרויקט ומשנה לשנה, במיוחד לאור השינויים במדיניות התכנון לאורך השנים.
בדקו בהסכם מהן התמורות, ובדקו אם נחתמו נספחים מאוחרים יותר המשנים אותן.
ודאו בדיוק מה גודל התוספת (במ"ר) מה גודלה של המרפסת, האם כלולה חניה ואיזו (רגילה או במכפיל חניה), ומה שטח המחסן ומיקומו.
כשיש בידכם את המידע החשוב ואתם מציגים נתונים מדויקים, אתם בונים אמון בלתי ניתן לערעור.
מי משלם ועל מה?
עסקאות התחדשות עירונית מביאות איתן שאלות מיסוי שונות, ובראשן היטל השבחה. אם התוכנית לפרויקט כבר אושרה, עלול לחול היטל השבחה בעת מכירת הדירה.
הציפו את הנושא מול המוכר כבר בהתחלה. ברוב המקרים מקובל שהיזם נושא בהיטל ההשבחה הנובע מתוכנית הפרויקט עצמו, אך שימו לב: הסדר זה חל בדרך כלל במסגרת הפרויקט.
אם המוכר מוכר את דירתו לפני מימוש הפרויקט ולאחר אישור התכנית, החבות עלולה לחול עליו במכירה. חשוב מאוד לוודא שההסכם מול היזם אכן מסדיר את הנושא, ושאין אותיות קטנות בנושא.
תיאום ציפיות מוקדם בנושא המיסוי מונע מהעסקה להתפוצץ ברגע שעורכי הדין נכנסים לתמונה.
גופים ומקורות שכדאי לכם להכיר ולשמור
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הינה גורם מרכזי שמרכז מידע בתחום, מסייע במימון תוכניות ובהדרכה מקצועית לדיירים, ולכן יכולה לשמש לכם כמקור טוב לבדיקת רקע כללי על התחום.
עוד באתר הרשות, מפה ארצית המרכזת מידע על סטטוס פרויקטים ברחבי הארץ. זהו כלי מצוין לאימות ראשוני מהיר של מה שהמוכר מספר לכם. יחד עם זאת, כדאי לזכור שהמידע מגיע מגורמים שונים (יזמים ורשויות), ולכן ייתכנו אי-דיוקים או פערי מידע.
מינהל התכנון- אתר מידע תכנוני
מינהל התכנון הוא הגוף הממשלתי האחראי על מערכת התכנון והבנייה בישראל, והוא מפעיל את מערכת המידע התכנוני "מבא"ת" (תיק תכנית מקוון). במערכת ניתן לחפש כל תוכנית לפי מספר, כתובת או גוש וחלקה, ולראות בדיוק באיזה שלב היא נמצאת - הפקדה, התנגדויות, אישור ועד פרסום למתן תוקף, כולל מסמכי התוכנית עצמם: תשריטים, הוראות ופרוטוקולים של הוועדות. בשונה ממפת ההתחדשות העירונית, כאן המידע הוא רשמי ומחייב, זה המקור שממנו תדעו אם "התוכנית אושרה" זו עובדה או משאלת לב של המוכר.
מנהלת התחדשות עירונית
פועלת ברשות המקומית לקידום פרויקטים בעיר הרלוונטית. שווה לבדוק אם קיימת מנהלת כזו ביישוב שבו נמצא הנכס, ובמידת הצורך לקבל ממנה מידע.
הממונה על פניות דיירים
תפקידו לברר פניות דיירים בנושאים כמו הפעלת לחץ בלתי סביר על דייר להצטרף לפרויקט, התנהלות לא הוגנת של מארגן מטעם היזם, או חתימה על עסקה בשפה שהדייר אינו דובר ללא הסבר הולם. אם הלקוח שלכם מתלבט אם מה שקורה בפרויקט תקין, זו כתובת חשובה להפנות אליה.
הצ'ק-ליסט שלכם לעסקת התחדשות עירונית
אל תציגו נכס לפני שבדקתם את העובדות הבאות, זה יחסוך לכם זמן ואנרגיה, וימצב אתכם כאוטוריטה בשטח:
סטטוס משפטי - האם המוכר חתם מול היזם? האם קיים רוב הדיירים הדרוש לפרויקט?
סטטוס תכנוני - באיזה שלב תכנוני נמצא הפרויקט.
הסכם ונספח תמורות חתומים - מה בדיוק כוללת הדירה החדשה (מ"ר, קומה, כיוונים, חניה, מחסן).
זהות היזם והחברה המבצעת - האם מדובר בחברה יציבה ומוכרת?
בדיקת היטל השבחה מוקדמת - מומלץ להנחות את המוכר לבדוק מול עורך דינו, מי מיועד לשלם את ההיטל במכירה.
ערבויות בנקאיות - ודאו שבהסכם מול היזם קיימות ערבויות חוק מכר מתאימות לתקופת הפינוי והבנייה.
לסיכום
בהתחדשות עירונית אתם לא מוכרים רק קירות מתקלפים של דירה ישנה, אתם מוכרים את הפוטנציאל של המחר, אבל רק כשהוא מגובה בעובדות. ככל שתשלטו בפרטים הטכניים והמשפטיים מראש, כך תנווטו את העסקה להסכם חתום במהירות וביעילות.
יש לכם שאלה על סטטוס פרויקט ספציפי? אל תהססו לפנות אלינו.
האמור אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי אישי.
תודה רבה על הליווי, המקצועיות והיחס האישי. ממליצה מהלב!
תודה על הסבלנות והליווי המקצועי לאורך הדרך 🙏🏽
הליווי של אילת היה יוצא דופן, נעים, מקצועי וענייני!
תודה רבה! אפיץ את הבשורה שיש מישהי סוף סוף מקצועית בשוק הזה!!!
תודה אילת על שירות אדיב, סבלנות, אכפתיות וירידה לפרטים הקטנים.
נתת לנו תחושת ביטחון בכל התהליך.
תודה תודה תודה!