דמי היוון, הפטר או סעד מן הצדק? עושים סדר במושגים שהצדדים זורקים לאוויר

בעסקת נדל"ן, המילים שנזרקות לאוויר הן לא רק "משפטיות" – הן כסף, זמן וביטחון.

לעיתים הצדדים משתמשים במונחים שעלולים להישמע גדולים, אך הבנה שלהם היא ההבדל בין עסקה שמתפוצצת לעסקה שנסגרת בחיוך.

הכנו רשימת מושגים שתעשה לכם קצת סדר:

דמי היוון: הקץ לתשלומים למינהל - מי שחוכר קרקע מרשות מקרקעי ישראל, משלם דמי חכירה שנתיים. היוון הוא בעצם "תשלום מראש" של דמי חכירה עתידיים. כך שברגע שהנכס מהוון, החוכר מקבל פטור מתשלומים שנתיים וזוכה ליתרונות משמעותיים בעת המכירה או בנייה.

בדיקה חשובה: כשמדובר בחכירה, תמיד בדקו אם בוצע היוון, זה הופך את הנכס להרבה יותר אטרקטיבי וקל למכירה.

הפטר משכנתא: זהו מסמך רשמי מהבנק המאשר כי החייב (בעל המשכנתא/הממשכן) פרע במלואו את חובו. פירעון מלא משחרר את הנכס מהשעבוד שרבץ עליו. בלי המסמך הזה, הקונה לא יוכל להירשם כבעלים, לכן חשוב לוודא שהמוכר דואג לזה מבעוד מועד.

תקופת גרייס: מדובר בתקופת חסד מוסכמת שבה איחור בביצוע התחייבות כלשהי לא ייחשב כהפרה של החוזה. במרבית המקרים נהוג לקבוע תקופת גרייס של בין 7 ל 14 ימים.    

זכות קדימה ברכישה: מי ראשון בתור?  זכות זו מאפשרת לאדם מסוים לרכוש את הנכס לפני כולם באותם תנאים, ולעיתים אף נרשמת בטאבו.  

ישנם מצבים שזכות קדימה מוקנת לאדם מכח החוק, לדוגמא: בין בני זוג בדירת מגורים או בעסק משותף.

חברת גוש חלקה בע"מ: הטריק של פעם, בעבר נרשמו נכסים ע"ש חברות (מניות בטאבו) על מנת לחסוך במס. אם נתקלתם ברישום ישן שכזה, שלחו לבדיקה משפטית מיד.

טיוב קרקע: להפוך אדמה לנכס, מדובר בתהליך השבחה של קרקע, סיקול, ניקוז והקמת תשתיות (חשמל, ביוב, כבישים). קרקע שעברה טיוב מוכנה לבנייה ושווה הרבה יותר.

ייזהר הקונה: מדובר בכלל משפטי שמטיל על הקונה את האחריות לבדוק את הנכס לפני הקנייה. אם הקונה לא בדק את הנכס לפני החתימה ולאחר שחתם גילה ליקויים, במרבית המקרים הוא לא יוכל לבוא בטענות. על כן, תעודדו את הקונים שלכם לבצע בדיקות מקדימות.

שימו לב שמהצד השני החוק והפסיקה מטילים חובה כבדה על המוכר לגלות הכל, כך המוכר לא יכול להסתתר בכל מחיר מאחורי הכלל של ייזהר הקונה. אם יתברר באולם בית המשפט שהמוכר ידע ושתק הטענה של ייזהר הקונה, לא תסייע לו!      

כוח עליון: כשתוכניות משתנות, מדובר באירוע בלתי צפוי (מלחמה, מגיפה וכד') שמונע מאחד הצדדים לקיים את החוזה מבלי שהוא ייחשב כמי שמפר את החוזה. ניסוח סעיף כח עליון בחוזים חשוב ביותר, שדברים בלתי צפויים מתרחשים.

מבנה מסוכן- נורת אזהרה אדומה בניין שהוכרז על ידי מהנדס מוסמך כמסוכן. הדבר מחייב את בעל הנכס לתקן המבנה בהתאם לדוח המהנדס. הכרזה על נכס, נכס מסוכן עשויה להוריד את ערך הנכס משמעותית ואף לסכל לקונה קבלת משכנתא למימון הרכישה.

סעד מן הצדק: המילה האחרונה של השופט, מדובר במעין "גלגל הצלה" שבית המשפט נותן לצד שנפגע מהפרת חוזה. המטרה למנוע תוצאה שהיא אינה צודקת. למשל: למנוע פינוי דייר בשל נסיבות חיים חריגות. מניסיוננו בבתי המשפט אנו עדים לכך, ששופטים לא ממהרים לתת את הסעד הזה והוא שמור למקרי קיצון בלבד.

הפרה יסודית: מדובר בהפרה של התחייבות בהסכם, הפרה כזו שאם הצד הנפגע היה יודע עליה מראש, הוא בכלל לא היה נכנס לעסקה. שמתקיימת הפרה יסודית היא מפעילה את סעיף הפיצוי מוסכם שבדרך כלל עומד על 10% מערך העסקה. במקרים כאלה הצד הנפגע אינו צריך להוכיח נזק ממשי בבית המשפט. כיצד ניתן לזהות מהי הפרה יסודית ? במרבית החוזים מציינים במפורש איזה מסעיפי החוזה הינם סעיפים יסודיים.

מניסיוננו בבתי המשפט, האתגר הגדול הוא להוכיח האם אכן הייתה הפרה יסודית או לא. 

לסיכום, המושגים הנ"ל הם לא רק הגדרות יבשות, הם כלים שיכולים למנוע מהצדדים לעסקה להגיע לבית המשפט.

הטיפ שלנו: אם אתם או הלקוחות שלכם נתקלים במושג לא ברור, אל תנחשו. תבדקו מה המשמעות, בדיקה שכזו יכולה לחסוך אי הבנות בהמשך. 

האמור אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי אישי.